— перепланировка в Москва-сити

Алина Саломатина

Главный дизайнер, основатель студии

11 мая 2026

12 минут

Дата публикации

Время чтения

— содержание статьи

Это самое важное, что нужно выяснить до любых разговоров о перепланировке. В Москва-Сити оба формата присутствуют — и правовой режим у них принципиально разный.

Как это определить:
Откройте документ о праве собственности (выписку ЕГРН). В графе «назначение» будет указано: «жилое» — квартира, «нежилое» или «апартаменты» — нежилое помещение.

Квартира с жилым статусом
Полноценный жилой объект, регулируется Жилищным кодексом РФ. Перепланировка согласовывается через МЖИ по Постановлению Правительства Москвы №508-ПП.

Ключевые ограничения, которых нет для апартаментов:
- Санузел нельзя располагать над жилыми комнатами и кухнями нижних этажей
- Кухню нельзя переносить куда угодно — только туда, где это не нарушает санитарные нормы
- Нельзя объединять газифицированную кухню с жилой комнатой без арки или двери
- Нельзя делать жилую комнату без естественного освещения

Апартаменты (нежилой статус)
Юридически — нежилое помещение. Регулируется иначе, и здесь открывается существенная свобода:

- Мокрые зоны (санузел, душ) — можно размещать практически в любом месте, без ограничений по расположению относительно помещений этажа ниже
- Кухню можно перенести в любую зону
- Нет жёстких санитарных ограничений, характерных для жилья
- Согласование нежилого помещения в МКД — по тому же 508-ПП, но с упрощёнными требованиями

💡 Важно: если апартаменты находятся в здании смешанного использования (есть жилые квартиры и нежилые помещения в одном МКД), согласование проходит через МЖИ. Если здание полностью нежилое — другой порядок, не через МЖИ.

В Москва-Сити большинство башен — здания смешанного или полностью нежилого назначения. Уточните у управляющей компании или по выписке ЕГРН на здание в целом.

— для кого

Эксперт • 12 лет в профессии

Алина Саломатина

Дизайнер-архитектор, основатель студии Alina Salomatina Interiors.
Лично ведёт каждый проект — от первой встречи до финальной приёмки.

Рассчитаем стоимость дизайн-проекта. Сориентируем по цене
в нескольких вариантах.

Москва-Сити — это не обычные московские новостройки. Башни высотой 50–75 этажей с монолитным железобетонным каркасом имеют принципиально другую конструктивную схему. Ряд вещей здесь запрещён не потому, что закон не разрешает, — а потому что это физически опасно для здания.

Монолитный каркас: колонны, ядра жёсткости, перекрытия
В высотках Сити несущую функцию выполняет не стена, как в панельных или кирпичных домах, а железобетонный каркас: колонны, ригели, ядра жёсткости (центральные лестнично-лифтовые блоки). Стены между квартирами в большинстве случаев — не несущие перегородки, а заполнение каркаса.

Что нельзя трогать никогда:
- Колонны каркаса — даже частично обшить или спрятать в нишу с нарушением сечения
- Ядра жёсткости — центральные железобетонные конструкции, в которых проходят лифтовые шахты и лестницы
- Перекрытия — любые проёмы в плитах перекрытия требуют разрешения автора проекта здания и сложного технического расчёта

⚠️ Как определить колонну: выступающие бетонные элементы квадратного или прямоугольного сечения, как правило, в углах помещений или по периметру. Если при сверлении вы попали в плотный бетон с арматурой — это несущий элемент каркаса.

Навесной фасад (curtain wall)
Остекление башен Сити — это навесная фасадная система: алюминиевые профили и стеклопакеты, закреплённые на несущих конструкциях здания. Это общее имущество здания, и любые вмешательства — замена стеклопакетов, изменение конфигурации, врезка дополнительных элементов — возможны только с согласия управляющей компании и, как правило, по проекту автора фасадной системы.

Нельзя:
- Демонтировать или заменять элементы навесного фасада без согласования с УК
- Устанавливать кондиционеры на фасаде (только скрытые системы внутри помещения или специально предусмотренные в проекте здания места)
- Менять конфигурацию окон и их размеры

Центральные инженерные системы здания
В высотках Сити инженерия устроена централизованно: вентиляция, противопожарные системы, система дымоудаления, вертикальные стояки водоснабжения и отопления. Всё это — инженерия здания, а не вашей квартиры.

Нельзя без согласования с управляющей компанией:
- Вносить изменения в систему вентиляции и дымоудаления
- Перекрывать вентиляционные каналы или изменять их сечение
- Вмешиваться в систему пожаротушения (спринклеры, трубопроводы)
- Переносить или отключать стояки центрального отопления

Нарушение этих пунктов — не только административная ответственность. В высотном здании нарушение системы дымоудаления — прямая угроза безопасности жильцов всего здания.

— что нельзя

С апреля 2025 года перечень работ, разрешённых по эскизу (упрощённый порядок без разработки полного проекта), расширился. Постановление №841-ПП добавило ряд позиций, которые раньше требовали проекта.

Что входит в перечень по эскизу:
- Ненесущие перегородки — демонтаж, возведение, перенос
- Заделка дверных и оконных проёмов в ненесущих стенах
- Перенос сантехнических приборов (унитаз, раковина, ванна) в пределах существующей мокрой зоны без изменения точек подключения
- Устройство подиумов и ступеней (кроме лестниц между этажами)
- Остекление балконов и лоджий без изменения фасада (если управляющая компания не запрещает)
- Объединение санузла и ванной комнаты

Эскиз vs. проект — в чём разница:
Эскиз — упрощённый графический документ, отражающий планируемые изменения. Разрабатывается быстрее и дешевле, чем полный проект. Для Москва-Сити важно: даже при согласовании по эскизу управляющая компания башни может потребовать дополнительное согласование изменений, затрагивающих общедомовое имущество.

⚠️ Нюанс для Сити: в ряде башен существуют собственные внутренние регламенты управляющих компаний, которые устанавливают дополнительные требования сверх городских норм. Уточните в своей УК до начала любых работ.

Концепция — «уютная сдержанность»: тёплые нейтрали, натуральные материалы, ни одного лишнего элемента. Каждое решение обоснованно и функционально.